| Wohnraummietrecht (Umfang der Einsichtsrechte des Mieters bei Nebenkostenabrechnung) |
| Sachverhalt: |
| Die Mieter hatten für den Zeitraum von Oktober 2012 bis August 2015 eine 94 m² große Wohnung in einem Mehrfamilienhaus angemietet. Die gesamte Wohnfläche des Hauses beläuft sich auf 769 m², wobei an den für die Mietwohnung der Mieter maßgeblichen Heizkreis eine Wohnfläche von knapp 720 m² angeschlossen ist. Im Mietvertrag ist u.a. die Umlagefähigkeit der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und der darin verbrauchten Brennstoffe vereinbart. Die Vermieterin beansprucht für die Heizkosten für die Jahre 2013 und 2014 eine Nachzahlung. Abgerechnet wurden die Heizkosten zu 70 % nach dem Verbrauch, der Rest nach der Wohnfläche. Die beiden Jahresabrechnungen weisen für die Wohnung der Mieter außergewöhnlich hohe Verbrauchswerte aus, die 42,8 % bzw. 47 % der jeweils im Heizkreis gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen. Für das Jahr 2013 hatten die Mieter einen auf sie entfallenden Heizkostenbetrag von 3.491,74 €, für das Jahr 2014 insgesamt von 3.856,76 €. Die Mieter verlangten von der Vermieterin ihnen die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der anderen in der Liegenschaft befindlichen Wohnungen vorzulegen bzw. darzulegen, welche Ableseeinheiten in welchen Wohnungen und Gewerbeeinheiten entstanden sind. Die Vermieterin meinte, die Mieter haben ein derartiges Einsichts- oder Auskunftsrecht nicht und verweigerte das Begehren der Mieter. Die Vermieterin klagte auf Zahlung. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt den Mietern Recht. Die Darlegungs- und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der erhobenen Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, liegt bei der Vermieterin. Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht bedarf es nicht. Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.
Autor: Arne Carstens, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilienkaufmann (IHK) |
| (BGH Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17) |
| Wohnraummietrecht (Schneeräumpflichten eines Vermieters) |
| Sachverhalt: |
| Ein Mieter hatte in München eine Wohnung angemietet. Im Januar 2010 herrschte Schneeglätte. Der Mieter stürzte beim Verlassen des Mietshauses auf dem Kopfsteinpflaster des nicht geräumten Streifens des öffentlichen Gehwegs im Bereich des Grundstückseingangs vor dem Anwesen. Durch den Sturz zog sich der Mieter eine Frakturverletzung am rechten Innenknöchel zu. Für den Gehweg nimmt die Stadt München den Räum- und Streudienst wahr. Die Stadt München hatte den Gehweg mehrfach geräumt und gestreut, wenn auch nicht auf der ganzen Breite und auch nicht bis zur Schwelle des unmittelbar an den Gehweg angrenzenden Anwesens des Vermieters. Der Vermieter hatte keine Schneeräumarbeiten vorgenommen. Der Mieter macht Schadensersatz in Höhe von etwa 4.200 € sowie ein angemessenes Schmerzensgeld geltend. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Dem Mieter stehen keine vertraglichen und keine deliktischen Ansprüche gegen den Vermieter zu. Der Vermieter war nicht verpflichtet, den von der Stadt München geräumten Streifen des Gehwegs im Bereich des Grundstückseingangs zu räumen und zu streuen. Die einem Vermieter einer Wohnung gegenüber seinen Mietern obliegenden Verkehrssicherungspflicht beschränkt sich grundsätzlich auf den Bereich dessen Grundstücks. Bezüglich des öffentlichen Gehwegs hat der Vermieter weder eine vertragliche Schutzpflicht noch eine – eine deliktische Verkehrssicherungspflicht auslösende – Gefahrenquelle geschaffen. Zudem enthebt die Erwartung, bei winterlichen Witterungsverhältnissen ordnungsgemäß geräumte oder gestreute Wege vorzufinden, den Fußgänger nicht der eigenen Verpflichtung, sorgfältiger als sonst seines Weges zu gehen. Es ist grundsätzlich ausreichend einen Streifen von 1 bis 1,20 m zu räumen. Insbesondere ist es regelmäßig nicht erforderlich, den Gehweg bis zum Gehwegrand zu räumen.
Autor: Arne Carstens, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilienkaufmann (IHK) |
| (BGH Urteil vom 21.02.2018 – VIII ZR 255/16) |
