Newsletter Oktober 2021

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Wohnraummietrecht (BGH, Urteil vom 07.07.2021 – VIII ZR 167/20)

(Mietenspiegel mitsenden – nicht erforderlich)

Sachverhalt:

Der Vermieter begehrte von dem Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung. Das Schreiben nimmt Bezug auf den Nürnberger Mietspiegel 2018 und enthält den Hinweis, dass dieser beim Vermieter eingesehen werden könne.

Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird dargestellt, indem in dem Mieterhöhungsverlangen die Wohnfläche, die Basis-Nettokaltmiete je m² und Monat genannt wird. Dann werden vier prozentuale Zu- und Abschläge berücksichtigt (+ 4% für Altstadtlage, – 1 % für Baujahr 1957, -3 % kein Balkon, – 2% keine Sprechanlage) und als Ergebnis die Vergleichs-Nettokaltmiete je m² und je Monat genannt.

Der Mieter hat die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht erklärt, da es an einer ausreichenden Begründung fehle und daher ein formell unwirksames Mieterhöhungsverlangen vorliegen würde. Grund hierfür sei auch der nicht beigefügte Mietenspiegel.

Der Vermieter hat auf Zustimmung geklagt.

Entscheidung:

Der BGH ist der Ansicht, dass ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen vorliegt.

Nach der Rechtsprechung des Senats muss der vom Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens herangezogene Mietspiegel jenem Schreiben nicht beigefügt werden, wenn es sich um einen – etwa durch Veröffentlichung im Amtsblatt – allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt, was auch dann zu bejahen ist, wenn der Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr (etwa 3 €) von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird oder der Vermieter dem Mieter eine – wohnortnahe – Einsichtsmöglichkeit anbietet.
Denn in einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens auf den ihm – wenngleich unter gewissen Mühen und/oder nur gegen einen geringfügigen Kostenaufwand – zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen.

Auch die sich aus dem Mietspiegel ergebende Mietpreisspanne muss der Vermieter zur Erfüllung der formellen Voraussetzungen des § 558a BGB nicht in jedem Fall angeben.
Als entbehrlich hat der Senat diese Angabe ausdrücklich angesehen, wenn der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützt, der in Form von Tabellenfeldern für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietpreisspanne ausweist, das seiner Auffassung nach einschlägige Mietspiegelfeld mitteilt.
Denn in diesem Fall kann der Mieter die maßgebliche Mietpreisspanne dem betreffenden Mietspiegel ohne weiteres entnehmen.

Autor: Arne Carstens, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilienkaufmann (IHK)