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Wohnraummietrecht (BGH, Urteil vom 29.01.2020 – VIII ZR 244/18) (Betriebskosten in großen Wohnanlagen)
Sachverhalt:
Die Mieter einer Wohnung wenden sich gegen die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2014 und 2015. Die angemietete Wohnung befindet sich in einer größeren Gesamtanlage mit Wohn- und Gewerbeeinheiten. Die Mieter sind der Ansicht, dass die Nebenkostenabrechnungen bereits aus formellen Gründen unwirksam sind. Unter anderem hatte die Vermieterin bei ihren Abrechnungen verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt und auch im Vergleich zum Vorjahr erhöhte Heizkosten nicht erläutert.
Entscheidung:
Der BGH gibt der Vermieterin Recht. Die Betriebskostenabrechnungen sind formell wirksam. Denn der Verteilungsmaßstab “Fläche” ist aus sich heraus verständlich. Etwas Anderes gilt auch nicht etwa deshalb, weil die Vermieterin bei ihrer Abrechnung verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt hat, nämlich bei einigen Positionen die Gesamtfläche der mehrere Gebäude umfassenden Gesamtanlage, während bei anderen Positionen kleinere “Abrechnungskreise” (etwa einzelne Gebäude) gebildet und dementsprechend kleinere Gesamtflächen zugrunde gelegt wurden. Auch insoweit genügt aber auf der formellen Ebene die jeweilige Angabe der Gesamtfläche, die der nach dem Flächenmaßstab abgerechneten Betriebskostenpositionen zugrunde gelegt worden ist.

Der Umstand, dass eine Abrechnung – etwa bezüglich der Flächenangabe oder bezüglich der angegebenen Verbrauchswerte – im Vergleich zu früheren Abrechnungen erheblich abweicht, führt gerade nicht dazu, dass aus diesem Grund höhere formelle Anforderungen an die Abrechnungen zu stellen wären, etwa in Form einer Erläuterung der Gründe für die Flächenabweichung oder den gestiegenen Verbrauch. Bei der Frage, ob in einer Abrechnung eine zu hohe Verbrauchsmenge zugrunde gelegt wurde, handelt es sich vielmehr um eine Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnung.

Autor: Arne Carstens, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilienkaufmann (IHK)




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