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| Gewerberaummietrecht (Mischmietverhältnisse) |
| Sachverhalt: |
| Die Mieter haben ein mehrstöckiges Haus mit einer Fläche von etwa 270 m² angemietet. Im Erdgeschoß wird das Gebäude zum Betrieb einer Hypnosepraxis genutzt. Im Obergeschoß wohnen die Mieter. Als Vertragsformular wurde ein auf Wohnraummietverhältnisse zugeschnittenes Formular verwendet mit der Überschrift „Vertrag für die Vermietung eines Hauses“. Der Vertrag soll auf unbestimmte Zeit laufen. Im Mietvertrag ist eine handschriftliche Vereinbarung enthalten, wonach dem Mieter der Betrieb der Hypnosepraxis im Erdgeschoß gestattet ist. Einige Jahre nach Vertragsbeginn hat der Vermieter den Mietvertrag gekündigt. Er meint, dies sei möglich, da es sich um einen Gewerberaummietvertrag handeln würde. Die Mieter berufen sich auf das Bestehen eines Wohnraummietvertrages und verweigern den Auszug. Der Vermieter klagt auf Räumung. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt den Mietern Recht. Es liege ein sogenanntes „Mischmietverhältnis“ vor, welches in rechtlicher Hinsicht einheitlich zu beurteilen und zwingend entweder als „Wohnraummietverhältnis“ oder als „Mietverhältnis über sonstige Räume“ einzustufen sei. Für die rechtliche Einordnung sei relevant, welche Nutzungsart und welcher Vertragszweck überwiege. Überwiege die Nutzung als Wohnraum, sei Wohnraummietrecht anzuwenden, ansonsten allgemeines Mietrecht. Welcher Vertragszweck im Vordergrund stehe, sei durch Auslegung der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Hierbei spielen Indizien wie das verwendete Vertragsformular, die Überschrift des Vertrages und der Aufbau der vertraglichen Regelungen sowie vor- bzw. nachvertragliches Verhalten der Parteien eine Rolle. Lasse sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen (also auch bei Gleichwertigkeit beider Nutzungen) sei von der Geltung der Wohnraummiete auszugehen. |
| (BGH Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13) |
| Maklerrecht (wirtschaftliche Kongruenz) |
| Sachverhalt: |
| Nach der Besichtigung eines Objekts unterzeichnet der Geschäftsführer der Immobilienfirma A eine „Objektnachweisbestätigung“. Er bestätigt der Maklerin, dass ihm für das Objekt ein Preis von 600.000,00 € benannt worden sei und erkennt den Provisionsanspruch an, sofern ein Kaufvertrag zustande kommen sollte. Einige Monate später verkauft der Eigentümer das Objekt für 450.000,00 € an die Immobilienfirma B. Die Immobilienfirmen A und B haben den identischen Firmensitz und denselben Geschäftsführer. Die Maklerin verklagt die Immobilienfirma A auf Zahlung der Provision. Der Geschäftsführer der Immobilienfirmen beruft sich auf die formale Personenverschiedenheit und fehlende wirtschaftliche Kongruenz und verweigert die Zahlung. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt der Maklerin Recht. Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten könne wirtschaftliche Identität bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Dies hat der BGH im vorliegenden Fall bejaht. Hinsichtlich der Reduzierung des Kaufpreises müsse geprüft werden, ob diese sich noch in einem erwartbaren Rahmen bewege, oder ob letztlich die abweichende Preisgestaltung auf Umständen beruhe, die die wirtschaftliche Identität des nachgewiesenen zum abgeschlossenen Geschäfts in Frage stelle. Dabei sei kein allzu strenger Maßstab anzulegen, da sich insbesondere bei Grundstücken, die längere Zeit am Markt angeboten werden, der Preis typischerweise nach unten bewege. Preisnachlässe von 15 % stellen die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage, bei Preisnachlässen von mehr als 50 % sei sie regelmäßig zu verneinen. |
| (BGH Urteil vom 03.07.2014 – III ZR 530/13) |
| Wohnraummietrecht (Vertragsschluss durch Energieverbrauch) |
| Sachverhalt: |
| Mieter A und B haben gemeinsam ein Einfamilienhaus angemietet. Mieter B hatte nur aus „Bonitätsgründen“ den Mietvertrag mitunterzeichnet und ist tatsächlich nie in das Haus eingezogen und hatte auch keinen Schlüssel. Mieter A verbrauchte seit seinem Einzug Gas, schloss jedoch keinen schriftlichen Vertrag mit dem Gasversorger ab. Zahlungen an den Gasversorger wurden nicht geleistet. Der Gasversorger hat nur den zahlungskräftigeren Mieter B verklagt. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt dem Gasversorger Recht. Der BGH führt unter Bezugnahme auf seine Entscheidung vom 02.07.2014 aus, dass sich die Realofferte, nämlich die Zurverfügungstellung des Stromes, sich typischerweise an denjenigen richte, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübe. Dies könne auch ein Mieter oder Pächter sein. Dies gelte auch dann, wenn mehrere Mieter gemeinschaftlich den Mietvertrag abschließen. Die Tatsache, dass der Mieter B keinen Schlüssel hatte, ändere daran nichts. Das an beide Mieter gerichtete Vertragsangebot sei von beiden Mietern konkludent angenommen worden, indem der Mieter A Gas verbrauchte. Dabei habe er sowohl im eigenen Namen als auch als Stellvertreter für den Mieter B gehandelt. Die Vertretungsmacht ergebe sich aus den Grundsätzen der Duldungsvollmacht. |
| (BGH Urteil vom 22.07.2014 – VIII ZR 313/13) |
