Newsletter November 2013

Wohnraummietrecht (Mieterhöhung)

Sachverhalt:

Die Vermieterin hat eine Wohnung vermietet, welche in der kleinen Ortschaft Rückersdorf (4.450 Einwohner) in der Nähe von Nürnberg (500.000 Einwohner) belegen ist. Für diese Ortschaft gibt es keinen Mietenspiegel. Daher hat die Vermieterin die Miete unter Bezugnahme auf den beigefügten Mietspiegel der Stadt Nürnberg erhöht und einen Abzug von 30 % vorgenommen. Der Mieter hat die Zahlung der erhöhten Miete verweigert. Die Vermieterin hat den Mieter auf Zahlung verklagt.

Entscheidung:

Der BGH gibt dem Mieter Recht. Die Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung sei unzulässig, weil ihr kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen sei. Gemäß § 583 Abs. 1 BGB sei das Erhöhungsverlangen den Mieter zu erklären und zu begründen. Die Begründung solle dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Die Gemeinde Rückersdorf sei mit der Stadt Nürnberg nicht vergleichbar. Die fehlende Vergleichbarkeit könne auch nicht durch einen prozentualen Abschlag ersetzt werden.

( BGH Urteil vom 13.11.2013 – VIII ZR 413/12 )

Gewerberaummietrecht (Nutzungsänderung – Kündigungsrecht)

Sachverhalt:

Der Vermieter hat Geschäftsräume an eine Warenhandelsgesellschaft mbH vermietet. Gemäß des Mietvertrages ist die Mieterin berechtigt, das Mietobjekt als Einzelhandelsgeschäft zu nutzen. Der Vermieter steht gemäß Mietvertrag dafür ein, dass alle Genehmigungen vorliegen, die zum Betrieb eines Lebensmittelmarktes erforderlich sind. Das Mietverhältnis ist auf zwölf Jahre befristet. Einige Jahre später wollte die Mieterin die Geschäftsräume nicht mehr als Lebensmittelmarkt, sondern als Bettengeschäft nutzen. Die Mieterin beantragte beim zuständigen Landkreis die Genehmigung einer Nutzungsänderung. Mit einem als „Anhörung gemäß § 28 VwVfG““ bezeichneten Schreiben hat der Landkreis den Antrag abgelehnt. Die Mieterin kündigte daraufhin den Mietvertrag wegen Vorliegens eines Mangels außerordentlich fristlos und stellt die Mietzahlung ein. Der Vermieter klagt auf Mietzahlung.

Entscheidung:

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Gemäß § 543 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache entzogen wird; es würde sich um einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB handeln. Diese Voraussetzung sei regelmäßig nur dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat; dem Mieter sei es deshalb grundsätzlich zuzumuten, die behördlichen Anordnungen auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen. Dies war vorliegend nicht der Fall, da es sich lediglich um das Ergebnis einer Anhörung gehandelt habe. Es hat noch nicht einmal eine erstinstanzliche Entscheidung vorgelegen. Der BGH führt allerdings weiter aus, dass im Einzelfall ein möglicher Sachmangel auch darin gesehen werden könne, dass eine langwährende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können.

( BGH Urteil vom 20.11.2013 – XII ZR 77/12 )

Architektenrecht (Beginn der Gewährleistungsfrist)

Sachverhalt:

Eine Gemeinde hatte ein Ingenieurbüro beauftragt zur Planung und Überwachung einer Kläranlage. Beauftragt waren die Leistungsphasen 5-9 der HOAI. In dem vom Ingenieurbüro gestellten Vertrag ist vorgesehen, dass die Gewährleistungsansprüche bereits nach 2 Jahren verjähren sollen. Nach Abschluss der LP 8 stellt das Ingenieurbüro eine Schlussrechnung, welche von der Gemeinde ohne Abzug bezahlt wird. Etwa 3 Jahre später treten Mängel an der Kläranlage auf. Die Gemeinde klagt auf Mängelbeseitigung. Die Beklagte (Ingenieurbüro) erhebt die Einrede der Verjährung.

Entscheidung:

Der BGH hat entschieden, dass die Gewährleistungsansprüche noch nicht verjährt sind. Der BGH führt aus, dass die Verkürzung der Gewährleistungsfrist von 5 auf 2 Jahre unwirksam sei, da der Vertragspartner des Verwenders dadurch unangemessen benachteiligt werde. Nach Ansicht des BGH sei bereits die gesetzlich vorgesehene fünfjährige Gewährleistungsfrist verhältnismäßig kurz, dies gelte insbesondere im Hinblick auf zunächst verborgene Mängel. Bezüglich des Beginns der Gewährleistungsfrist führt der BGH aus, dass die Bezahlung der Schlussrechnung nach Abschluss der LP 8 nicht als konkludente Abnahme und auch nicht als Teilabnahme gesehen werden könne. Eine Abnahme der Leistungen der Beklagten und somit Beginn der Gewährleistungsfrist käme erst nach Erbringung der LP 9 in Betracht.

( BGH Urteil vom 10.10.2013 – VII ZR 19/12 )

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