 |
| Wohnraummietrecht (Betriebskostenabrechnung – formelle Wirksamkeit) |
| Sachverhalt: |
| Der Vermieter hat gegenüber seinen Mietern eine Nebenkostenabrechnung erstellt. In der Nebenkostenabrechnung ist bei der Position „Müllbeseitigung“ angegeben: „32,20 Personenmonate x 4,3470004 € je Personenmonat = 139,98 €“. Die übrigen Positionen wurden ebenfalls entsprechend nach Personenmonaten abgerechnet. Eine Erläuterung der Abrechnung nach „Personenmonaten“ enthält die Nebenkostenabrechnung nicht. Aus der Nebenkostenabrechnung ergibt sich zu Lasten der Mieter eine Nachzahlung in Höhe von etwa 800,00 €. Die Mieter haben der Nebenkostenabrechnung widersprochen. Der Vermieter hat auf Zahlung geklagt. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Grundlegend führt der BGH aus, dass eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß sei, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspreche, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und der Ausgabe enthalte. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfülle, richte sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen. Es seien regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. In formeller Hinsicht seien keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Die Abrechnung solle den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich sei dafür, dass der Mieter erkennen könne, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt sei. Eine Erläuterung der für den Umlagemaßstab gewählte Bezeichnung „Personenmonate“ ist nach Ansicht des BGH nicht erforderlich. Dieser Verteilerschlüssel sei weder unverständlich noch intransparent. |
| (BGH Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14) |
| Gewerberaummietrecht (Mietminderung – Verlängerungsoption) |
| Sachverhalt: |
| Die Mieter haben im Jahre 1989 in einem Geschäftshaus Räume zum Betrieb einer Arztpraxis gemietet. Von Mietbeginn an waren in den Räumen abgehängte Decken sowie eine raumlufttechnische Anlage (RLT-Anlage) vorhanden. In den Jahren 2004 und 2009 haben die Mieter jeweils eine Option zur Verlängerung des Mietvertrages ausgeübt. 2005 einigten sich die Parteien auf eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen. Seit Juni 2006 haben die Mieter Mängel im Zusammenhang mit der RLT-Anlage gerügt wegen unzureichender Leistungsfähigkeit und starker Verschmutzung. Zudem komme es in den Praxisräumen zu Zuglufterscheinungen wegen undichter Fenster im Bereich der abgehängten Decken. Im Jahre 2008 haben die Mieter eine weitere Verlängerungsoption ausgeübt. Die Mieter sind der Auffassung, die Bruttomiete sei seit 2006 um 45% gemindert und haben den Vermieter im Jahre 2009 auf Rückzahlung der seit 2006 unter Vorbehalt zuviel gezahlten Miete verklagt. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt dem Vermieter teilweise Recht. Der BGH führt aus, dass die Rückforderungsansprüche trotz Ausübung der Verlängerungsoption nicht gemäß § 536b BGB ausgeschlossen seien. Gemäß § 536b BGB stehen dem Mieter Minderungsrechte nicht zu, wenn er den Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss kennt. Nach Ansicht des BGH stelle die Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter keinen Vertragsschluss i.S.d. des § 536b BGB dar und führe auch zu keiner entsprechenden Anwendung der Norm. Die vorbehaltlose Ausübung der Verlängerungsoption stelle auch kein widersprüchliches Verhalten des Mieters dar, welches nach Treu und Glauben den Verlust der Minderungsrechte rechtfertigen könne. Auch die einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen könne die entsprechende Anwendung des § 536b BGB nicht rechtfertigen. Die Klage des Mieters scheitere jedoch zum Teil am Fehlen der gerügten Mängel, da es sich bei den abgehängten Decken und der Bauart der RLT-Anlage um den von Anfang an bestehenden Zustand handele. Hinsichtlich der Zugluft und der Verschmutzung der RLT-Anlage müsse das Berufungsgericht noch eine Beweisaufnahme durchführen. |
| (BGH Urteil vom 05.11.2014 – XII ZR 15/12) |
| Architektenrecht (Bauherr haftet für Architekt) |
| Sachverhalt: |
| Der Bauherr beauftragte ein Bauunternehmen mit der Anbringung einer Tonplattenfassade an seinem Hochhaus. Der Bauherr ließ sich hinsichtlich der Absprache der technischen Details von einem Architekten vertreten. Ursprünglich war geplant, dass die Fugen in der Tonplattenfassade jeweils 8 mm betragen sollten. Der Bauherr äußerte vor Baubeginn den Wunsch, dass die vertikalen Fugen aus optischen Gründen schmaler als geplant ausgebildet werden sollten. Das Gebäude sollte schmaler erscheinen. Die Beteiligten einigten sich darauf, dass die Vertikalfugen lediglich eine Breite von 2-3 mm aufweisen sollten und vereinbarten, dass nur in jede dritte Vertikalfuge Halteprofile eingesetzt werden sollten. Das Bauunternehmen errichte entsprechend dieser Planung die Fassade, wobei jedoch die Breite der vertikalen Fugen zwischen 0 – 8 mm variierte. Der Bauherr hat die Schlussrechnung wegen dieser Mängel gekürzt und fordert Mängelbeseitigung. Das Bauunternehmen hat den Bauherrn auf Zahlung verklagt. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt dem Bauunternehmen Recht. Der BGH hat ausgeführt, der Bauherr müsse sich das Planungsverschulden seines Architekten gemäß § 254 Abs. 2 Satz 2, § 287 BGB zurechnen lassen. Dem Bauherren obliege es grundsätzlich, dem Bauunternehmen zuverlässige Pläne und Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Bediene sich der Bauherr für die ihm obliegenden Planungsaufgaben eines Architekten, sei dieser Erfüllungsgehilfe im Verhältnis zum Bauunternehmer, so dass der Bauherr für das Verschulden des Architekten einstehen müsse. Ein schuldhaftes Verhalten des Architekten sei dem Bauherren auch zuzurechnen, wenn dieser im Laufe der Bauausführung fehlerhafte Anordnungen erteile, aufgrund derer von der ursprünglichen Planung abgewichen werde. Dies gelte auch, wenn der Architekt zwar nicht einseitig eine Planungsänderung vorgibt, eine solche jedoch auf sein Betreiben hin einvernehmlich zwischen Bauherren und Bauunternehmen vereinbart werde und der Architekt für die Planungsänderung die Planungsverantwortung übernimmt. |
| (BGH Urteil vom 16.10.2014 – VII ZR 152/12) |
| Wohnraummietrecht (Betriebskostenabrechnung – formelle Wirksamkeit) |
| Sachverhalt: |
| Der Vermieter hat gegenüber seinen Mietern eine Nebenkostenabrechnung erstellt. In der Nebenkostenabrechnung ist bei der Position „Müllbeseitigung“ angegeben: „32,20 Personenmonate x 4,3470004 € je Personenmonat = 139,98 €“. Die übrigen Positionen wurden ebenfalls entsprechend nach Personenmonaten abgerechnet. Eine Erläuterung der Abrechnung nach „Personenmonaten“ enthält die Nebenkostenabrechnung nicht. Aus der Nebenkostenabrechnung ergibt sich zu Lasten der Mieter eine Nachzahlung in Höhe von etwa 800,00 €. Die Mieter haben der Nebenkostenabrechnung widersprochen. Der Vermieter hat auf Zahlung geklagt. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Grundlegend führt der BGH aus, dass eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß sei, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspreche, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und der Ausgabe enthalte. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfülle, richte sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen. Es seien regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. In formeller Hinsicht seien keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Die Abrechnung solle den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich sei dafür, dass der Mieter erkennen könne, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt sei. Eine Erläuterung der für den Umlagemaßstab gewählte Bezeichnung „Personenmonate“ ist nach Ansicht des BGH nicht erforderlich. Dieser Verteilerschlüssel sei weder unverständlich noch intransparent. |
| (BGH Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14) |
| Gewerberaummietrecht (Mietminderung – Verlängerungsoption) |
| Sachverhalt: |
| Die Mieter haben im Jahre 1989 in einem Geschäftshaus Räume zum Betrieb einer Arztpraxis gemietet. Von Mietbeginn an waren in den Räumen abgehängte Decken sowie eine raumlufttechnische Anlage (RLT-Anlage) vorhanden. In den Jahren 2004 und 2009 haben die Mieter jeweils eine Option zur Verlängerung des Mietvertrages ausgeübt. 2005 einigten sich die Parteien auf eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen. Seit Juni 2006 haben die Mieter Mängel im Zusammenhang mit der RLT-Anlage gerügt wegen unzureichender Leistungsfähigkeit und starker Verschmutzung. Zudem komme es in den Praxisräumen zu Zuglufterscheinungen wegen undichter Fenster im Bereich der abgehängten Decken. Im Jahre 2008 haben die Mieter eine weitere Verlängerungsoption ausgeübt. Die Mieter sind der Auffassung, die Bruttomiete sei seit 2006 um 45% gemindert und haben den Vermieter im Jahre 2009 auf Rückzahlung der seit 2006 unter Vorbehalt zuviel gezahlten Miete verklagt. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt dem Vermieter teilweise Recht. Der BGH führt aus, dass die Rückforderungsansprüche trotz Ausübung der Verlängerungsoption nicht gemäß § 536b BGB ausgeschlossen seien. Gemäß § 536b BGB stehen dem Mieter Minderungsrechte nicht zu, wenn er den Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss kennt. Nach Ansicht des BGH stelle die Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter keinen Vertragsschluss i.S.d. des § 536b BGB dar und führe auch zu keiner entsprechenden Anwendung der Norm. Die vorbehaltlose Ausübung der Verlängerungsoption stelle auch kein widersprüchliches Verhalten des Mieters dar, welches nach Treu und Glauben den Verlust der Minderungsrechte rechtfertigen könne. Auch die einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen könne die entsprechende Anwendung des § 536b BGB nicht rechtfertigen. Die Klage des Mieters scheitere jedoch zum Teil am Fehlen der gerügten Mängel, da es sich bei den abgehängten Decken und der Bauart der RLT-Anlage um den von Anfang an bestehenden Zustand handele. Hinsichtlich der Zugluft und der Verschmutzung der RLT-Anlage müsse das Berufungsgericht noch eine Beweisaufnahme durchführen. |
| (BGH Urteil vom 05.11.2014 – XII ZR 15/12) |
| Architektenrecht (Bauherr haftet für Architekt) |
| Sachverhalt: |
| Der Bauherr beauftragte ein Bauunternehmen mit der Anbringung einer Tonplattenfassade an seinem Hochhaus. Der Bauherr ließ sich hinsichtlich der Absprache der technischen Details von einem Architekten vertreten. Ursprünglich war geplant, dass die Fugen in der Tonplattenfassade jeweils 8 mm betragen sollten. Der Bauherr äußerte vor Baubeginn den Wunsch, dass die vertikalen Fugen aus optischen Gründen schmaler als geplant ausgebildet werden sollten. Das Gebäude sollte schmaler erscheinen. Die Beteiligten einigten sich darauf, dass die Vertikalfugen lediglich eine Breite von 2-3 mm aufweisen sollten und vereinbarten, dass nur in jede dritte Vertikalfuge Halteprofile eingesetzt werden sollten. Das Bauunternehmen errichte entsprechend dieser Planung die Fassade, wobei jedoch die Breite der vertikalen Fugen zwischen 0 – 8 mm variierte. Der Bauherr hat die Schlussrechnung wegen dieser Mängel gekürzt und fordert Mängelbeseitigung. Das Bauunternehmen hat den Bauherrn auf Zahlung verklagt. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt dem Bauunternehmen Recht. Der BGH hat ausgeführt, der Bauherr müsse sich das Planungsverschulden seines Architekten gemäß § 254 Abs. 2 Satz 2, § 287 BGB zurechnen lassen. Dem Bauherren obliege es grundsätzlich, dem Bauunternehmen zuverlässige Pläne und Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Bediene sich der Bauherr für die ihm obliegenden Planungsaufgaben eines Architekten, sei dieser Erfüllungsgehilfe im Verhältnis zum Bauunternehmer, so dass der Bauherr für das Verschulden des Architekten einstehen müsse. Ein schuldhaftes Verhalten des Architekten sei dem Bauherren auch zuzurechnen, wenn dieser im Laufe der Bauausführung fehlerhafte Anordnungen erteile, aufgrund derer von der ursprünglichen Planung abgewichen werde. Dies gelte auch, wenn der Architekt zwar nicht einseitig eine Planungsänderung vorgibt, eine solche jedoch auf sein Betreiben hin einvernehmlich zwischen Bauherren und Bauunternehmen vereinbart werde und der Architekt für die Planungsänderung die Planungsverantwortung übernimmt. |
| (BGH Urteil vom 16.10.2014 – VII ZR 152/12) |
