Newsletter Juni 2014

Wohnraummietrecht (fristlose Kündigung nach Streit)

Sachverhalt:

Der Mieter hatte im Jahre 2006 ein Haus der Vermieterin angemietet. Im Jahre 2012 hatte die Vermieterin mit dem Mieter einen Termin zur Inspektion der installierten Rauchmelder vereinbart. Die Vermieterin versuchte das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Mieters auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern ausgestattet sind. Dabei hat die Vermieterin ein Fenster geöffnet und zuvor Gegenstände von der Fensterbank genommen. Der Mieter forderte die Vermieterin zum Verlassen des Hauses auf. Die Vermieterin hat sich jedoch geweigert. Darauf hat der Mieter seine Vermieterin mit den Armen umfasst und sie aus dem Haus getragen. Die Vermieterin hat daraufhin die fristlose Kündigung und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt.

Entscheidung:

Der BGH gibt dem Mieter Recht. Weder die fristlose noch die ordentliche Kündigung seien wirksam. Der BGH führt aus, dass die Vermieterin zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung nicht berechtigt war. Indem sie, gegen den Willen des Mieters, versuchte das Haus zu besichtigen und der Aufforderung des Mieters nicht nachkam dessen Haus zu verlassen, habe die Vermieterin das Hausrecht des Mieters verletzt. Die Vermieterin trage deshalb zumindest eine Mitschuld an dem folgenden Geschehen. In Anbetracht der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Vermieterin, stelle das Verhalten des Mieters keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Vermieterin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Auch von einer Vertragsverletzung, welche eine ordentliche Kündigung rechtfertige, könne nicht ausgegangen werden.

(BGH Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13)

Baurecht (kein Werklohn bei Schwarzarbeit)

Sachverhalt:

Der Bauherr hat einen Handwerker mit der Ausführung von Elektroinstallationsarbeiten beauftragt. Vereinbart war, dass über einen Betrag von 13.800 € korrekt abgerechnet werden soll. Weitere 5.000 € sollten in bar gezahlt und eine Rechnung nicht gestellt werden. Nach Abschluss der Arbeiten hatte der Handwerker noch Forderungen in Höhe von etwa 6.500 € gegen den Bauherrn. Der Bauherr hat die Zahlung verweigert, worauf der Handwerker auf Zahlung geklagt hat.

Entscheidung:

Der BGH gibt dem Bauherren Recht. Der zwischen den Parteien geschlossene Werkvertrag ist wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot gemäß § 134 BGB nichtig. Die beiden Parteien haben gegen das Schwarzarbeitergesetz verstoßen. Ein vertraglicher Anspruch auf den Werklohn bestehe daher nicht, da kein wirksamer Vertrag existiert. Der BGH führt weiter aus, dass der Handwerker grundsätzlich einen Anspruch auf Wertersatz gemäß § 812 BGB gegen den Bauherren habe, da die Elektroinstallationsarbeiten im Hinblick auf den nichtigen Werkvertrag rechtsgrundlos erbracht worden seien. Der Bauherr sei also zu Unrecht bereichert. Nach Ansicht des BGH sei der grundsätzlich bestehende Anspruch des Handwerkers jedoch gemäß § 817 S. 2 BGB ausgeschlossen, da der Handwerker ebenfalls gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen habe. Bislang hat der BGH § 817 S. 2 BGB einschränkend ausgelegt. Von der strikten Anwendung dieser Norm könne nach Ansicht des BGH nicht weiter abgewichen werden. Der Ausschluss auch eines bereicherungsrechtlichen Anspruches mit der ihm zukommenden abschreckenden Wirkung sei ein geeignetes Mittel, die in der Gesetzesbegründung zum Ausdruck kommende Zielsetzung des Gesetzgebers mit den Mitteln des Zivilrechts zu fördern. Denn § 817 S. 2 BGB habe zur Folge, dass ein Schwarzarbeitergeschäft. mit einem großen Risiko behaftet sei.

(BGH Urteil vom 10.04.2014 – VII ZR 241/13)

Wohnraummietrecht (gefälschte Vormieterbescheinigung)

Sachverhalt:

Der Mieter hatte im Jahre 2007 eine Wohnung angemietet. Vor Abschluss des Mietvertrages erhielt der Mieter vom Vermieter ein Formular einer so genannten „Vorvermieterbescheinigung“. Darin sollte der bisherige Vermieter des Mieters bestätigen, wie lange das Mietverhältnis gedauert habe und ob der Mieter die Kaution und die Miete pünktlich gezahlt habe und seinen sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen sei. Der Mieter gab die Formulare vor Vertragsschluss, den Erwartungen des Vermieters entsprechend, ausgefüllt zurück. Einige Jahre später, nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters, hat sich herausgestellt, dass die Angaben in der Vormieterbescheinigung gefälscht (frei erfunden) gewesen ist. Der Vermieter hat den Mietvertrag fristlos gekündigt.

Entscheidung:

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Die Vorlage einer gefälschten oder „frei erfundenen“ Vorvermieterbescheinigung stelle eine erhebliche Verletzung (vor-) vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar mache und die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertige. Eine Pflichtverletzung entfalle auch nicht deswegen, weil die in dem Formular gestellten Fragen unzulässig gewesen wären und es dem Beklagten deshalb freigestanden hätte, insoweit unwahre Angaben zu machen. Die Fragen seien zulässig. Nach Ansicht des BGH sind Fragen nach der Person und Anschrift des Vorvermieters, der Dauer des vorangegangenen Mietverhältnisses und der Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten – ebenso wie Fragen nach den Einkommens- und Vermögensverhältnissen – grundsätzlich geeignet, sich über die Bonität und Zuverlässigkeit des potentiellen Mieters ein gewisses Bild zu machen. Es handele sich nicht um Fragen, die den persönlichen oder intimen Lebensbereich des Mieters betreffen und aus diesem Grund unzulässig sein könnten.

(BGH Urteil vom 09.04.2014 – VIII ZR 107/13)

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