Newsletter Februar 2014

Wohnungseigentumsrecht (Terrassenüberdachung – Klagebefugnis ?)

Sachverhalt:

Den sich streitenden Wohnungseigentümern steht jeweils das Sondereigentum an den Räumen eines Reihenhauses in einer Wohnungseigentumsanlage zu. Anfang 2008 errichtete ein Wohnungseigentümer direkt an der zur benachbarten Einheit hin gelegenen Außenwand eine Überdachung seiner Terrasse. Der Nachbar klagte -ohne eine Eigentümerversammlung abzuwarten- auf Entfernung der Terrassenüberdachung sowie Feststellung, dass der benachbarte Wohnungseigentümer verpflichtet ist, mögliche Schäden an der Außenwand seines Hauses, die durch das Anbringen der Terrassenüberdachung entstanden sind und durch die erfolgte Entfernung der Terrassenüberdachung noch entstehen, zu beseitigen.

Entscheidung:

Der BGH gibt dem Kläger teilweise Recht. Auch wenn sich der Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB auf die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums beziehe, könne ihn ein einzelner Miteigentümer ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung gerichtlich geltend machen. Die Errichtung einer Terrassenüberdachung stelle auch zweifelsohne eine bauliche Veränderung nach § 22 Abs.1 WEG dar, überschreite die übliche Nutzung einer Gartenfläche und habe eine beeinträchtigende Wirkung i.S.v. § 14 WEG. Der Feststellungsantrag bezüglich des Schadensersatzes ist nach Ansicht des BGH allerdings nicht begründet. Da die Fassade im gemeinschaftlichen Eigentum stehe, sei der Kläger nicht der alleinige Anspruchsinhaber. Schadensersatzansprüche seien im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen. Es bestehe –anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB- eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft. Schadensersatzansprüche seien als gemeinschaftsbezogene Rechte im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG anzusehen.

(BGH Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13)

Maklerrecht (keine wirtschaftliche Identität bei Preisnachlässen von 50 %)

Sachverhalt:

Eine Immobilienmaklerin fragte im Dezember 2010 per E-Mail bei einem Immobilienunternehmen unter Hinweis auf eine Provisionspflicht an, ob diese Interesse an der Benennung einer Gewerbeimmobilie habe. Nachdem das Immobilienunternehmen Interesse zeigte, b enannte die Makler dem Unternehmen per Telefax die Immobilie zu einem Kaufpreis von 1,1 Mio. €. Zugleich übersandte die Maklerin ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen, in denen ausgeführt war, dass der Provisionsanspruch auch entstehe, wenn der Vertrag zu Bedingungen abgeschlossen werde, die vom Angebot abwichen oder ein ähnliches Geschäft abgeschlossen werde. Im Juli 2011 erwarb das Immobilienunternehmen das Grundstück mit der Immobilie zum „Abbruch“ zu einem Kaufpreis von 525.000 €. Ende 2011 stellte die Maklerin Ihre Rechnung. Das Immobilienunternehmen äußerte die Auffassung, dass wegen der großen Preisabweichung die wirtschaftliche Gleichwertigkeit des angebotenen und des zustande gekommenen Kaufvertrags nicht mehr gegeben sei und verweigerte die Zahlung der Provision. Die Maklerin hat auf Zahlung geklagt.

Entscheidung:

Der BGH gibt dem Immobilienunternehmen Recht. Nach Ansicht des BGH sei der Provisionsanspruch der Maklerin nicht gegeben, da sich der abgeschlossene Kaufvertrag als ein wirtschaftlich anderer darstelle, als der nach dem Maklervertrag nachzuweisende. Dabei sei bei für den Maklerkunden günstigen Preisabweichungen besonders in den Blick zu nehmen, ob diese sich noch in einem erwartbaren Rahmen bewegen. Preisnachlässe von bis zu 15 % stellen die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage, bei Preisnachlässen von mehr als 50 % sei sie regelmäßig zu verneinen. Die Erhebung des Einwandes der fehlenden wirtschaftlichen Identität sei nach Ansicht des BGH auch kein Verstoß gegen Treu und Glauben, da ein bebautes Grundstück nachgewiesen worden ist, wirtschaftlich gesehen aber nur ein Grundstück ohne die aufstehenden und wesentlich wertbildenden Gebäude verkauft worden sei. Auch die Klausel in den Allgemeine Geschäftsbedingung führe zu keinem Provisionsanspruch, da diese unwirksam sei.

(BGH Urteil vom 06.02.2014 – III ZR 131/13)

Wohnungseigentumsrecht (WEG-Verwalter – Vorlage der Vollmacht)

Sachverhalt:

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte mit einem Gebäudeserviceunternehmen einen Hausmeistervertrag abgeschlossen. In einer Eigentümerversammlung hatten die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen, den bisherigen Verwalter abzuberufen und den Hausmeistervertrag außerordentlich zu kündigen. Der neu bestellte WEG-Verwalter teilte dem Gebäudeserviceunternehmen mit Telefaxschreiben vom 03.12.2010 mit, dass er in Ausführung des Eigentümerbeschlusses den Hausmeistervertrag fristlos kündige. Das Gebäudeserviceunternehmen widersprach mit Schreiben vom 06.12.2010 (nur 3 Tage später!) der Kündigung, rügte die fehlende Vollmachtsvorlage des WEG-Verwalters und klagte die ausstehende vertragliche Vergütung in Höhe von ca. 6.200 € ein.

Entscheidung:

Der BGH gibt dem Gebäudeserviceunternehmen Recht. Der BGH ist der Ansicht, dass die Zurückweisung der Kündigung wirksam war und die Kündigung daher unwirksam. Nach § 174 Satz 1 BGB ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn dem Bevollmächtigten eine Vollmachtsurkunde nicht vorliegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Grundsätzlich sei § 174 Satz 1 BGB nicht anwendbar, sofern die Vollmacht auf gesetzlicher Grundlage beruhe. Die Vertretungsmacht ergebe sich aufgrund des Eigentümerbeschlusses bereits aus § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG, also auf gesetzlicher Grundlage. Allerdings sei für den Geschäftsverkehr nicht erkennbar, in welchem Umfang einem WEG-Verwalter nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG eine über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehende Vertretungsmacht eingeräumt sei. Daher habe der am einseitigen Rechtsgeschäft nicht willentlich Beteiligte ein schützenswertes Interesse an Sicherheit darüber, ob der handelnde Vertreter bevollmächtigt war und das Rechtsgeschäft Wirksamkeit erlangt hat.

(BGH Urteil vom 20.02.2014 – III ZR 443/13)

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