| Wohnraummietrecht (vertragsgemäße Verkürzung der Abrechnungsfrist für Heizkosten ist nicht als Ausschlussfrist auszulegen) |
| Sachverhalt: |
| Die Mieter haben im Jahre 1980 eine Wohnung in Berlin angemietet. Nach den mietvertraglichen Vereinbarungen haben die Mieter zuzüglich zur Miete einen monatlichen Heizkostenvorschuss zu zahlen. Hinsichtlich der Abrechnung des Heizkostenvorschusses enthält der Mietvertrag folgende Regelung: „Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen.“ Die Heizperiode läuft gemäß mietvertraglicher Vereinbarung vom 01. Oktober eines Jahres bis zum 30. April des Folgejahres. Am 30. Oktober 2012 übermittelt der Vermieter den Mietern die Abrechnung über die Heizkosten 2011/2012. Es ergibt sich eine Nachforderung. Die Mieter lehnen die Begleichung der Nachforderung ab, unter anderem mit dem Argument, diese sei verspätet erfolgt. Der Vermieter hat auf Zahlung geklagt. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Zwar hat der Vermieter die Abrechnung erst nach Ablauf der im Mietvertrag vereinbarten Frist erstellt. Die vereinbarte Abrechnungsfrist beträgt nämlich nur zwei Monate (01. Mai bis 30. Juni), ist also deutlich kürzer als die gesetzliche Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, wonach die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen ist. Die vereinbarte Verkürzung der Abrechnungsfrist stellt für die Mieter eine günstige Regelung dar. Die Klausel erschöpft sich jedoch als Regelung einer Abrechnungsfrist und nicht ergänzend dazu als Ausschlusswirkung bei verspäteter Abrechnung. Bereits der Wortlaut der Klausel spricht dafür, dass dort nur eine Regelung über eine Abrechnungsfrist und nicht zugleich über Sanktionen für den Fall einer verspäteten Abrechnung getroffen worden sind. Für den Fall einer nicht fristgerechten Abrechnung hat der Mieter das Recht laufende Vorauszahlungen zurückzubehalten oder eine Rückzahlung der geleisteten und noch nicht abgerechneten Vorauszahlungen zu verlangen. |
| (BGH Urteil vom 20.01.2015 – VIII ZR 152/15) |
| Wohnraummietrecht (BGH weicht Anforderungen an formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung auf) |
| Sachverhalt: |
| Die Mieter haben in einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnanlage eine Wohnung gemietet. Die Vermieterin rechnete die Nebenkosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden ab. Bei den Nebenkosten Positionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr besteht die Besonderheit, dass die Gesamtanlage über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung verfügt, die jeweils die anderen Häuser mitversorgen. Die Vermieterin sah sich deshalb veranlasst, bei diesen Positionen zunächst von den Gesamtkosten für die Wohnanlage auszugehen und diese Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude zu verteilen. Dieser Rechenschritt ist allerdings aus den Nebenkostenabrechnungen, die den Mietern erteilt wurden, nicht ersichtlich. Vielmehr erschien daran nur der von der Vermieterin für das jeweilige Gebäude errechnete „Gesamtbetrag“, der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes mittels des anzuwendenden Umlageschlüssels verteilt wurde. Aus diesem Grund entsprechen die für das jeweilige Gebäude in den Nebenkostenabrechnungen ausgewiesenen „Gesamtkosten“ nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den jeweiligen Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich sind. Die Mieter sind der Ansicht, dass die Nebenkostenabrechnung schon formell unwirksam ist. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Der BGH hält an seiner bisherigen Rechtsprechung nicht fest, wonach die Angabe lediglich „bereinigter“ Gesamtkosten die Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen zur Folge hat. Er entscheidet nunmehr, dass es zur Erfüllung der Mindestanforderungen einer Nebenkostenabrechnung, durch die die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gewahrt wird, genügt, wenn als „Gesamtkosten“ bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Aus Sicht des Vermieters sollte die den Mieter jeweils innerhalb der Jahresfrist zu übermittelnde Abrechnung nicht überfrachtet werden und sich der insoweit zu leistende Verwaltungsaufwand in vertretbaren Grenzen halten. Auch der Mieter hat grundsätzlich ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet ist und nicht mit Details versehen wird, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sind. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass dem Mieter ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zusteht und er auf diese Weise – sofern im Einzelfall ein entsprechendes Interesse besteht – weitere Einzelheiten in Erfahrung bringen kann. |
| (BGH Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15) |
| Wohnraummietrecht (Heizkostenabrechnung; bei fehlender Vorerfassung nach Nutzergruppen hat Mieter 15 % Kürzungsrecht) |
| Sachverhalt: |
| Die Mieterin hat eine mit Heizkostenverteilern ausgestattete Wohnung angemietet. In dem Gebäude wird in einem Teil der Wohnungen die verbrauchte Wärme durch Wärmemengenzähler und in einem anderen Teil der Wohnungen durch Heizkostenverteiler erfasst. Die Betriebskostenabrechnung 2010 wies eine Nachzahlung der Mieterin in Höhe von etwa 800 € aus. Im Rahmen dieser Betriebskostenabrechnung brachte die Vermieterin bezüglich der Heizungskosten bei den Wohnungen, die mit einem Wärmemengemzähler ausgestattet sind, die im Abrechnungszeitraum verbrauchten Kilowattstunden von dem vom Versorger angelieferten Kilowattstunden in Abzug. Der verbleibende Rest an Kilowattstunden wurde auf die mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnungen umgelegt. Eine Vorerfassung des Verbrauchs der mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Nutzergruppen fand nicht statt. Die Vermieterin kürzte deshalb den sich aus der Heizkostenabrechnung für die Mieterin ergebenden Verbrauchskostenanteil um 15 % und zog diesen Betrag von der noch offenen Forderung aus der Betriebskostenabrechnung ab, wodurch sich zu Gunsten der Vermieterin ein Saldo in Höhe von nur noch etwa 250 € ergab. Diesen bereits gekürzten Betrag wollte die Mieterin nicht zahlen. Die Vermieterin hat diesen Betrag eingeklagt. |
| Entscheidung: |
| Der BGH gibt der Vermieterin zum größeren Teil Recht. Allerdings hätte für eine ordnungsgemäße Abrechnung nach § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV zunächst der Verbrauchsanteil der jeweiligen Nutzergruppe (Wärmemengenzähler, Heizkostenverteiler) vorerfasst und anschließend dieser Verbrauch auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden müssen. Das ist nicht geschehen, so dass die der Mieterin erteilte Heizkostenabrechnung inhaltlich fehlerhaft ist. Diese fehlerhafte Verbrauchsabrechnung führt zu einem Kürzungsrecht der Mieterin nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV. Die bereits von der Vermieterin vorgenommene Kürzung entspricht nicht vollständig den Vorgaben in § 12 Abs. 1 HeizkostenV. Denn danach hat der Nutzer das Recht „den auf ihn entfallenden Anteil“ der Kosten um 15 % zu kürzen. Die Kürzung ist damit von dem gesamten Kostenanteil zu berechnen, der nach der verordnungswidrigen Verteilung auf den Nutzer entfallen soll. Der BGH stellt zudem klar, dass der Vermieter keine neue Heizkostenabrechnung auf der Grundlage der Kostenverteilung nach Wohnfläche vorzulegen habe, auf deren Basis sodann die Kürzung vorzunehmen sei. Die fehlerhaft in Ansatz gebrachten Gesamtkosten bilden die Berechnungsgrundlage für die Kürzung. |
| (BGH Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 329/14) |
