Immobilienrecht / BGH Urteile

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Wohnraummietrecht  (konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung durch mehrmalige vorbehaltlose Zahlung)
Sachverhalt:
Der Vermieter hat im November 2015 von seiner Mieterin die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 47,00 € auf 432,00 € mit Wirkung zum 01.02.2016 gefordert. Die Zustimmungserklärung verlangte der Vermieter innerhalb der zweimonatigen Überlegungsfrist, also bis zum Ende Januar 2016. Eine schriftliche Zustimmungserklärung hat die Mieterin nicht abgegeben. Die Mieterin hat allerdings die erhöhte Miete in Höhe von 432,00 € am 15.02.2016, am 04.03.2016 und am 06.04.2016 gezahlt. Der Vermieter hat dennoch Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erhoben. Die Mieterin unterzeichnete nachträglich die Zustimmungserklärung. Der Vermieter und die Mieterin erklärten den Rechtstreit übereinstimmend für erledigt. Das Gericht hat dem Vermieter die Kosten des Rechtstreits auferlegt. Dagegen hat der Vermieter Rechtsbeschwerde eingelegt.
Entscheidung:
Der BGH gibt der Mieterin Recht. Dem Vermieter wurden die Kosten zu Recht auferlegt, da er ohne die übereinstimmende Erledigungserklärung voraussichtlich unterlegen wäre. Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung wäre abzuweisen gewesen. Denn die Mieterin hat durch die vor Klageeinreichung erfolgte dreimalige Zahlung der begehrten Gesamtmiete in Höhe von 432,00 € monatlich in konkludenter Form ihre Zustimmung zur verlangten Mieterhöhung erklärt. Das Einverständnis der Mieterin bedurfte zu seiner Wirksamkeit nicht einer Abgabe in schriftlicher Form. Für Mieterhöhungsvereinbarungen gelten die allgemeinen Regeln über Willenserklärungen und Verträge, so dass sie auch konkludent getroffen werden können. Während das Erhöhungsverlangen gemäß § 558a Abs. 1 BGB in Textform zu erklären und zu begründen ist, hat der Gesetzgeber hinsichtlich der Erklärung der Zustimmung ein entsprechendes Formerfordernis nicht aufgestellt. Jedenfalls eine mehrmalige vorbehaltlose Zahlung des erhöhten Mietzinses kann als schlüssig erklärte Zustimmung der Mieterin gewertet werden.

Autor: Arne Carstens, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilienkaufmann (IHK)

(BGH Urteil vom 30.01.2018 – VIII ZB 74/16)
Wohnraummietrecht  (Schadensersatzanspruch des Vermieters ohne Fristsetzung bei Wohnungsbeschädigung)
Sachverhalt:
Der Mieter war für sieben Jahre Mieter einer Wohnung. Mieter und Vermieter haben das Mietverhältnis einvernehmlich beendet. Nachdem der Mieter die Wohnung herausgegeben hatte, verlangte der Vermieter vom Mieter Schadensersatz wegen Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelhafter Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls. Eine Frist zur Beseitigung der Schäden hatte der Vermieter dem Mieter zuvor allerdings nicht gesetzt.
Entscheidung:
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch setzt keine vorherige Fristsetzung gegenüber dem Mieter voraus. Denn das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Eine derartige Leistungspflicht ist etwa die wirksam auf den Mieter übertragende Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen. Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder erst nach der Rückgabe der Mietsache geltend macht.

Autor: Arne Carstens, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilienkaufmann (IHK)

(BGH Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17)