Immobilienrecht / BGH Urteile

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Wohnraummietrecht  (Mangelbeseitigungs- und Mietminderungsanspruch – auch bei Nichtnutzung der Wohnung)
Sachverhalt:
Der Mieter hatte im Jahre 2014 eine Wohnung in Bad Homburg mit Heizung angemietet. Es besteht Streit um einen Defekt der Gastherme. Der Mieter fordert die Instandsetzung und mindert die Miete in Höhe von 15%. Der Mieter nutzt die Wohnung allerdings nicht selbst. In der Wohnung leben seine Tochter und sein Schwager, welcher auch die Miete zahlt. Der Vermieter meint, dem Mieter fehle aus dem Grunde bereits das Rechtsschutzbedürfnis. Das Landgericht Frankfurt am Main war ebenfalls dieser Ansicht. Der Mieter hat Revision beim BGH eingelegt.
Entscheidung:
Der BGH gibt dem Mieter Recht. Der Ausfall der Gastherme stellt einen Mangel dar, da die Wohnung mit Heizung vermietet wurde. Auch die Überlassung der Wohnung an Dritte vermag einen Anspruch auf Instandsetzung der Gastherme nicht auszuschließen. Den Vermieter trifft die Pflicht, die Wohnung „zum vertragsgemäßen Gebrauch“ zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Für das Bestehen dieser Hauptleistungspflicht ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtigt. Der Mieter ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben an der Geltendmachung des Instandsetzungsanspruchs gehindert. Denn selbst die unerlaubte Gebrauchsüberlassung der Wohnung entbindet den Vermieter nicht von seiner Pflicht die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Anders wäre dies wohl zu bewerten, sofern der Vermieter wegen der unerlaubten Gebrauchsüberlassung den Mietvertrag gekündigt hätte.

Autor: Arne Carstens, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilienkaufmann (IHK)

(BGH Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 99/17)
Wohnraummietrecht  (Kündigung – Verbindung von fristloser und ordentlicher Kündigung zulässig)
Sachverhalt:
Der Mieter hatte eine Wohnung in Berlin angemietet und die von ihm geschuldete Miete in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht entrichtet. Aus dem Grunde hat der Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erklärt. Der Mieter hat nach Zugang der Kündigung die aufgelaufenen Zahlungsrückstände beglichen. Der Vermieter hat erfolglos die Herausgabe der Wohnung verlangt und daher auf Herausgabe geklagt. Beim Amtsgericht hat der Vermieter Recht bekommen. Das Landgericht Berlin war jedoch der Ansicht, dass die fristlose Kündigung durch die „Schonfristzahlung“ erloschen sei und die hilfsweise ordentliche Kündigung „ins Leere“ ging, da das Mietverhältnis durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe. Der Vermieter hat Revision eingelegt.
Entscheidung:
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Ein vom Mieter herbeigeführter Ausgleich der Rückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lässt die durch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB) mit ihrem Zugang herbeigeführte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses nachträglich rückwirkend entfallen. Ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspricht, bringt damit aus objektiver Mietersicht regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands wie einer unverzüglichen Aufrechnung durch den Mieter (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB), einer sog. Schonfristzahlung oder einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) nachträglich unwirksam wird. Von diesem Verständnis ist der BGH – ebenso wie die Instanzrechtsprechung – stets ausgegangen.

Autor: Arne Carstens, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilienkaufmann (IHK)

(BGH Urteil vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17)



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