Immobilienrecht / BGH Urteile

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Wohnraummietrecht (Härtefallregelung gegen Eigenbedarfskündigung)
Sachverhalt:
Die Mieter wohnen seit 1997 in einem Haus mit drei Wohnungen. Die Mieter bewohnen die Erdgeschosswohnung. Der Sohn des ursprünglichen, im Prozess verstorbenen, Vermieters bewohnt mit seiner vierköpfigen Familie das Obergeschoss des Hauses. Im Dachgeschoss befindet sich weitere Räumlichkeiten, welche leer stehen. Der ursprüngliche Vermieter, hatte für seinen Sohn wegen Eigenbedarfs gekündigt. Beabsichtigt war, die beiden Wohnungen sowie die Räumlichkeiten im Dachgeschoss zusammenzulegen. Die Mieter widersprachen der Eigenbedarfskündigung und beriefen sich auf eine persönliche Härte. Der im Jahre 1930 geborene Mieter habe zahlreiche gesundheitliche Einschränkungen und eine beginnende Demenz, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus seiner gewohnten Umgebung gerissen werde. Der Vermieter klagte auf Räumung und gewinnt beim Landgericht. Das Landgericht hatte die beginnende Demenz, ohne Beweiswürdigung, als wahr unterstellt und ist bei einer Interessenabwägung zu dem Ergebnis gekommen, dass das Eigennutzungsinteresse der Vermieter überwiege.
Entscheidung:
Der BGH führt aus, die Eigenbedarfskündigung sei zwar rechtmäßig, allerdings kann kein Räumungsanspruch zuerkannt werden. Denn das Landgericht hat das Fortsetzungsverlangen der Mieter nicht angemessen gewürdigt. Der Mieter kann nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Das Landgericht hat sich rechtsfehlerhaft auf eine lediglich formale Unterstellung der von den Mietern vorgetragenen Härtegründen als wahr beschränkt und es dadurch unterlassen, diese Gründe mit der Ihnen nach dem Vorbringen der Mieter in Wirklichkeit zukommenden Bedeutung in die Härtefallabwägung einzustellen und zu gewichten. Die getroffene Wahrunterstellung hat dem Landgericht vielmehr den Blick für das danach im Streitfall unabweisbar bestehende Erfordernis versperrt, sich ein in die Tiefe gehendes eigenständiges Bild von den auf ein Erfordernis zur Beibehaltung der bisherigen Wohnung hinweisenden Interessen der Mieter zu verschaffen. Denn nicht zuletzt auch aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG folgt, dass die Gerichte bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr verfassungsrechtlich gehalten sind, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen sowie den daraus resultierenden Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das Urteil des Landgerichts wird aufgehoben und der Rechtstreit zur Sachverhaltsaufklärung an das Landgericht zurückverwiesen.
(BGH Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15)
Baurecht (Zur Unwirksamkeit von Klauseln zum Sicherheitseinbehalt)
Sachverhalt:
Die Bauherrin beauftragt eine Baufirma mit der Errichtung eines Rohbaus für eine Erweiterung zu einem Einfamilienhaus. Abgeschlossen wurde ein Bauwerkvertrag nach BGB mit einer Auftragssumme von 150.000 €. § 22 des von der Bauherrin gestellten Vertrages lautet wie folgt:
22.1 Die Parteien vereinbaren – unabhängig von einer Ausführungsbürgschaft – den Einbehalt einer unverzinslichen Sicherheitsleistung durch den AG [= Auftraggeber] in Höhe von 5% der Brutto-Abrechnungssumme für die Sicherstellung der Gewährleistung einschließlich Schadensersatz und die Erstattung von Überzahlungen.
22.2 Der AN [= Auftragnehmer] ist berechtigt, den Sicherheitseinbehalt gegen Vorlage einer unbefristeten, selbstschuldnerischen und unwiderruflichen Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Versicherung abzulösen; frühestens jedoch nach vollständiger Beseitigung der im Abnahmeprotokoll festgestellten Mängel oder fehlender Leistungen.
Die Baufirma kündigt den Vertrag wegen fehlender Baufreiheit und erstellt eine Schlussrechnung über etwa 60.000 €. Die Bauherrin kündigt den Vertrag wegen Verzugs. In einem von der Baufirma nicht unterzeichneten Abnahmeprotokoll sind Mängel und nicht erfolgte Restarbeiten aufgeführt. Die Baufirma hat 60.000 € eingeklagt.
Entscheidung:
Der BGH gibt der Baufirma im Hinblick auf den von der Bauherrin einbehaltenen Sicherheitseinbehalt (7.470,72 €) Recht. Die vereinbarte Klausel zum Sicherheitseinbehalt sei wegen unangemessener Benachteiligung der Baufirma unwirksam. Hierbei sei der Regelungszusammenhang, in dem die Klausel steht, zu berücksichtigen gewesen. Die Vertragsbestimmungen § 22.1 und § 22.2 Satz 1 bilden eine untrennbare Einheit und unterliegen einer Gesamtbeurteilung. Die unangemessene Benachteiligung ergibt sich aus der Einschränkung, dass eine Ablösungsmöglichkeit bezüglich des Sicherungseinbehalts frühestens nach vollständiger Beseitigung der im Abnahmeprotokoll festgestellten Mängel oder fehlenden Leistungen besteht. Die Frage, ob Mängel bestehen kann Gegenstand langwieriger Kontroversen sein. Jeder diesbezügliche Streit kann zur Blockade der Ablösemöglichkeit führen. Bezüglich der Restsumme ist eine weitere Sachverhaltsfeststellung erforderlich, so dass eine Zurückweisung an das Berufungsgericht erfolgte.
(BGH Urteil vom 30.03.2017 – VII ZR 170/16)
Wohnraummietrecht (Eigenbedarf – Berufs- oder Geschäftsbedarf)
Sachverhalt:
Die Mieterin hat im Jahre 1977 eine 27 m² große Wohnung in Berlin angemietet. Die Vermieterin ist 2008 Eigentümerin der Wohnung geworden. Der Ehemann der Vermieterin betreibt im selben Anwesen, in dem sich die Wohnung befindet, ein Beratungsunternehmen. Die Vermieterin kündigt den Mietvertrag über die Wohnung mit der Begründung, ihr Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines Gewerbebetriebes. Die bereits zusätzlich angemieteten Räumlichkeiten seien mit bis an die Decke reichenden Aktenregalen überfüllt. In der Wohnung der Mieterin solle ein weiterer Arbeitsplatz und ein Archiv eingerichtet werden. Die Mieterin verteidigt sich gegen die Räumungsklage.
Entscheidung:
Der BGH gibt der Mieterin Recht. Es ist nicht zulässig, den Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Die Gerichte haben vielmehr im Einzelfall festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, weisen eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert. Im vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich, dass die Vermieterin oder ihr Ehemann durch eine Auslagerung eines größeren Teils des Aktenbestands in andere Räumlichkeiten eine wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht entstehen würde.
(BGH Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16)